Вкласти гроші в нерухомість – гарантія їх збереження та збільшення. Так кажуть фахівці і ті, хто має досвід такого вкладення фінансових коштів. Але, як показує практика, не всі ризикують свої чесно зароблені обміняти на будинок або дачу. Тому в цій статті постараємося розібратися з усіма тонкощами і нюансами капіталовкладення цього типу і позначимо можливості заробити на нерухомості.
Нерухомість – це один з найнадійніших способів вкладення грошей
Міфи про вкладення коштів у нерухомість
У народі широко поширені чутки і міфи про реальність і неможливість заробити на нерухомості. Тому, в залежності від навичок інвестування, одні громадяни успішно вкладають кошти, а інші не поспішають з придбанням нерухомості. Далі розберемося в цьому питанні досконально, позначивши всі відомі міфи.
Міф перший – потрібно багато грошей і відразу
Багато хто вважає, що придбати готовий або побудувати заміський будинок під силу лише тієї категорії громадян, у якій на банківському рахунку лежить кругленька сума грошей. Але сьогодні банки залучають клієнтів, пропонуючи різні варіанти кредитів. Так що у кожного громадянина Росії з’явився шанс купити будиночок за містом.
Другий варіант – придбати заміську нерухомість, яка знаходиться в заставі у банку. Тобто це будинки, замовники яких не змогли вчасно виплатити кредит. Тому нерухомість переходить у власність банку, від якої він намагається швидко позбутися, виставляючи на продаж нижче ринкової вартості.
Гроші – це всього лише інструмент, який треба правильно використовувати
Міф третій – житло потрібно купувати для себе
Багато хто вважає, що будиночок за містом треба будувати тільки під себе, під свої вимоги. У цьому є частка істини, якщо будинок не буде експлуатуватися в плані отримання від нього якийсь прибутку. Але якщо стоїть завдання все ж заробити, то краще продумати будова таким чином, щоб його можна було б здавати в оренду. Оптимальний же варіант – придбати недобудований ділянку, які простіше привести в порядок.
Міф другий – економіка обов’язково підкладе свиню у вигляді інфляції
Багато купують будинки, котеджі і навіть багатоквартирні будівлі з метою перепродати все це, коли ціни на нерухомість зростуть. Відзначимо, що ця стратегія не завжди і не сама вірна, тому що не факт, що нерухомість виросте в ціні, про яку мріє перекупник. Простіше здавати її в оренду або, перебудувавши і переобладнавши, організувати готель або гостьовий будинок. У всякому разі, таким чином «відбити» деньге реальніше і швидше.
Інфляцію обов’язково треба враховувати
Скільки потрібно грошей і де їх взяти для інвестицій в нерухомість
Варіантів кілька, але частіше сьогодні використовують три з них:
- кредит іпотечний. Суть такого банківської позики полягає в тому, що покупець нерухомості вносить початковий внесок не вище 25% від вартості будинку. Іншого застави немає, тому що сама будівля і стає запорукою. Тобто господарем будинку є банк, поки не буде виплачений взятий кредит. Що стосується відсоткової ставки, то вона у різних банків різна, але є певний діапазон в межах 7-12%. Додамо, що багато будівельних компаній тісно співпрацюють з банками, тому отримати іпотечний кредит під будівництво не проблема.
- кредит звичайний. Відрізняється він від попереднього тим, що будинок в заставі у банку не залишається. Тобто його господарем є громадянин, який оформляє кредит. Тому завжди є можливість придбану таким способом нерухомість продати і вирішити свої проблеми. Але у такої позики є негативна сторона – кредитна ставка набагато вище іпотечної.
Використовуючи кредит на житло, обов’язково треба все ретельно розрахувати
- Спільні грошові вкладення. Ця фінансова схема полягає в тому, що кілька людей, зазвичай це друзі або родичі, складають гроші і купують будинок, який в майбутньому повинен приносити дохід. У договорі між «акціонерами» обмовляється, хто і скільки вклав фінансів в нове підприємство. Відштовхуючись від цього, і буде ділитися прибуток.
Як заробити на заміській нерухомості
Існує величезна кількість варіантів, як можна отримати прибуток від придбаного заміського будинку. Багато чого буде залежати від того, в якій місцевості він розташований.
Перший варіант – здавати заміський ділянку з будинком в оренду. Добре ця схема працює, якщо будинок знаходиться недалеко від великих транспортних розв’язок. Наприклад, біля залізничної станції або автовокзалу. Велика кількість проїжджаючих шукають кімнату на ніч або на кілька днів, і тут будинок – ідеальне рішення здачі подобово. Таким способом можна здавати всю будівлю або кожне приміщення окремо.
Правда, для цього доведеться переобладнати всі приміщення під готельні або хостелние номера. Напевно, доведеться наймати додатково працівників, які б приймали гостей, годували, прибирали за ними і так далі. Фахівці вважають, що окупність такого будинку в межах 3-5 років.
Чим більше в будинку зручностей, тим вище можна ставити ціну
Другий варіант – здача заміського будинку посезонно. Тобто здається весь будинок, а не окремі кімнати. Сьогодні сезонна оренда приміщення розширилася за рахунок зимового виду відпочинку. Хоча зовсім недавно дачі і заміські котеджі здавалися в основному тільки влітку. Якщо прийнятий саме цей варіант отримання доходу, то варто продумати дозвілля орендарів. Може бути, для цього доведеться прилаштувати баню, сауну, ігрову кімнату або спортмайданчик. Чим ширше послуги, тим вище орендна плата. Окупність такого будинку в межах 5-10 років.
Третій варіант – довгострокова оренда. Тобто будинок здається на кілька років. Великим попитом в цьому плані користуються будинки, розташовані в передмісті великих міст. Додамо, що будинок можуть зняти не тільки сім’я. Якщо грамотно розпорядитися всіма приміщеннями, то можна кожне з них здавати групі осіб. Наприклад, студентам. Окупність будинку в цьому випадку становить 5-7 років.
Всі три варіанти приносять прибуток. Але необхідно розуміти, що експлуатація будинку призводить його до зносу. Особливо це стосується меблів, підлогового покриття, побутової техніки та іншого. Тому дуже важливо правильно сформувати відносини орендодавця з орендарями. І тут потрібно юридичні відносини, зафіксовані на папері і зареєстровані у нотаріуса.
Договір – це обопільна гарантія
І інші види отримання прибутку
Класика жанру – купив за низьку ціну, продав за підвищену. Це можна зробити з уже готовим до експлуатації будинком або придбати недобудований ділянку. Другий варіант прибутковіше, тому що такі об’єкти можна придбати за дуже низькою ціною. Зазвичай власники потрапили в якусь халепу, і ними терміново потрібні гроші. Вони готові зробити велику знижку, аби отримати гроші відразу. Але врахуйте, що добре в майбутньому буде проданий той будинок, до якого вже підведені комунікаційні мережі.
І ще один момент – не нарватися на шахраїв. Тому вимагайте всю документацію на заміський ділянку. Зазвичай це документи на власність і дозвіл на будівництво. Перепродаж за цією схемою приносить прибуток до 30% від початкових вкладень.
Другий варіант – спільна споруда. Про цю схему вже було написано вище. Просто необхідно відзначити, що цей варіант будівництва набагато економічніше. Наприклад, загальна закупівля будматеріалів в великому обсязі прирівнюється до оптового закуп. А значить, є реальна можливість отримати серйозну знижку у продавця. Придбання великого заміського ділянки (мається на увазі по площі) теж буде дешевшим варіантом, якщо порівнювати його з придбанням одного невеликої ділянки. Та й у будівельній компанії можна вимагати знижку на отримання великого обсягу робіт.
Планування селища при спільну забудову буде гарніше
Третій варіант – пайове будівництво. Суть цієї схеми полягає в тому, що будівельна компанія пропонує купити будинок на стадії його зведення. Зазвичай на стадії спорудження фундаменту. Ціна такої пропозиції практично в два рази нижче, ніж вартість готового будинку. Тобто інвестор купує не будинок, а майбутнє будова, якого в реалії ще немає. Але вже під час прокладання комунікацій вартість об’єкта виростає на 15-20%. І в цей час його вже можна перепродати, отримавши прибуток. Правда, в цій схемі є один підступ – наскільки чесну гру веде будівельна компанія (забудовник). Багато випадків, коли були зібрані гроші, які зникали разом з керівниками фірм.
І ще – про іпотеку, як інструмент, в наступному відео:
Висновок по темі
Отже, інвестиції в заміську нерухомість – це можливість розбагатіти. У якихось випадках прибуток становить 10%, в якихось 100%. Але в будь-якому з них вона присутня. Тому кожен для себе повинен в першу чергу вирішити, яку з вище запропонованих схем вибрати. Але врахуйте один момент, що ціна заміського будинку буде високою, якщо до нього підведені комунікаційні мережі. А це чималі грошові вкладення.
Джерело: виставка будинків «Малоповерхова країна»